5 verplichte attesten bij vastgoedtransactie

Een koper die vlak voor het ondertekenen van de koopovereenkomst nog op een ontbrekend attest wacht, kan een verkoop dagen of zelfs weken vertragen. Bij de 5 verplichte attesten vastgoedtransactie in Vlaanderen gaat het bovendien niet altijd om vijf identieke documenten voor elk pand. Het bouwjaar, de technische installatie, de ligging en de aanwezigheid van een stookolietank bepalen mee wat u moet voorleggen.

Wie tijdig begint, voorkomt discussie over opschortende voorwaarden, onverwachte kosten en last-minute afspraken met inspecteurs. Hieronder vindt u de vijf belangrijkste attesten en verplichte informatiedocumenten die bij de verkoop van vastgoed doorgaans op tafel moeten liggen.

De 5 verplichte attesten bij een vastgoedtransactie

Strikt juridisch zijn niet alle onderstaande stukken een attest in de letterlijke zin. Toch vormen ze samen de kern van het verkoopdossier. De verkoper moet de koper correct en op het juiste moment informeren. Sommige documenten moeten al beschikbaar zijn vóór de onderhandse koopovereenkomst wordt ondertekend, andere moeten minstens bij de notariële akte aanwezig zijn.

1. Het energieprestatiecertificaat of EPC

Verkoopt u een woning, appartement of residentiële eenheid in Vlaanderen, dan is een geldig EPC in de meeste gevallen verplicht. Dit certificaat geeft de energieprestatie weer met een EPC-label, van A+ tot F, en bevat aanbevelingen om het energieverbruik te verbeteren.

Het EPC moet al beschikbaar zijn zodra u het pand te koop aanbiedt. Het label hoort dus ook thuis in de vastgoedadvertentie. De kandidaat-koper moet het attest kunnen inkijken en ontvangt het uiterlijk bij de ondertekening van de koopovereenkomst.

Een EPC blijft normaal tien jaar geldig, tenzij er intussen een nieuw EPC werd opgemaakt of de regelgeving voor uw type pand een nieuw attest vereist. Bij woningen met een laag label kan de koper bovendien onder een renovatieverplichting vallen. Dat maakt een correct en actueel EPC niet alleen een formaliteit, maar ook belangrijke informatie voor de prijsonderhandeling.

2. Het asbestattest voor oudere gebouwen

Voor toegankelijke constructies die vóór 2001 gebouwd zijn, is bij verkoop een asbestattest verplicht. Een erkend asbestdeskundige inventariseert tijdens een niet-destructieve inspectie de asbestverdachte materialen die zichtbaar en bereikbaar zijn. De koper krijgt daarmee een duidelijk beeld van mogelijke risico’s en van materialen die bij renovatie bijzondere aandacht vragen.

Het asbestattest moet beschikbaar zijn vóór de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst. Wacht u hiermee tot er al een koper is gevonden, dan kan de planning onder druk komen te staan. Zeker wanneer een analyse van een verdacht materiaal nodig blijkt, is een tijdige inspectie verstandig.

Een asbestattest betekent niet automatisch dat een woning onveilig is of dat directe verwijdering nodig is. Hechtgebonden asbestmateriaal dat in goede staat verkeert, vraagt een andere aanpak dan beschadigd of losgebonden materiaal. Het attest beschrijft die toestand en helpt koper en verkoper om realistische afspraken te maken.

3. Het bodemattest

Bij de overdracht van een grond in Vlaanderen is een bodemattest van OVAM verplicht. Het attest vermeldt of er gegevens bekend zijn over bodemverontreiniging op het perceel en of er verdere verplichtingen gelden. Ook bij de verkoop van een woning of appartement is dit relevant, omdat de transactie doorgaans een aandeel in de onderliggende grond omvat.

De verkoper moet het bodemattest aanvragen en de inhoud ervan aan de koper meedelen vóór de koopovereenkomst wordt gesloten. Is het perceel opgenomen in het register van risicogronden, dan kan een oriënterend bodemonderzoek nodig zijn. In dat geval is het essentieel om geen definitieve afspraken te maken zonder de mogelijke gevolgen voor de overdracht te kennen.

Een bodemattest met een vermelding is niet per definitie een blokkade voor de verkoop. Wel kan het aanleiding geven tot aanvullend onderzoek, saneringsverplichtingen of duidelijke afspraken over kosten en aansprakelijkheid. Transparantie vóór de ondertekening beschermt beide partijen.

4. Het keuringsverslag van de elektrische installatie

De elektrische keuring is vooral van belang bij de verkoop van een woning met een oude of niet-conforme elektrische installatie. In het bijzonder voor installaties die vóór 1 oktober 1981 in gebruik zijn genomen en nooit grondig werden vernieuwd, is een keuringsverslag nodig. Ook wanneer er geen geldig gelijkvormigheidsverslag beschikbaar is, moet u dit tijdig laten nakijken.

Een negatief keuringsverslag verhindert de verkoop niet. De koper kan de woning dus nog steeds aankopen, maar moet de installatie binnen de wettelijke termijn in orde laten brengen en opnieuw laten keuren. Dat onderscheid is belangrijk: een afkeuringsverslag is geen verkoopverbod, maar wel een duidelijk technisch en financieel aandachtspunt.

Voor de verkoper biedt een tijdige keuring vooral duidelijkheid. U voorkomt dat de koper na een mondeling akkoord nog onzeker wordt over de staat van de installatie. Voor de koper is het rapport een concrete basis om de noodzakelijke werken en het budget in te schatten.

5. Stedenbouwkundige inlichtingen en overstromingsinformatie

Stedenbouwkundige inlichtingen worden vaak niet als klassiek attest gezien, maar zijn wel onmisbaar in een correcte vastgoedtransactie. Ze informeren de koper over de bestemming van het perceel, vergunningen, mogelijke bouwovertredingen, voorkooprechten en andere relevante stedenbouwkundige gegevens.

Daarnaast moet de koper duidelijk worden geïnformeerd over de overstromingsgevoeligheid van het pand of perceel. De inhoud van deze informatie kan een grote invloed hebben op de verzekerbaarheid, de uitbreidingsmogelijkheden en de waarde van het vastgoed. Zeker bij gronden, woningen nabij waterlopen of panden in een risicogebied mag dit geen detail in kleine lettertjes zijn.

De precieze inhoud van de stedenbouwkundige informatie verschilt per dossier en gemeente. Een appartement in een recente residentie vraagt bijvoorbeeld een andere controle dan een oudere woning met aanbouwen, bijgebouwen of een gewijzigde functiebestemming. Laat de informatie daarom altijd aansluiten op de feitelijke toestand van het pand.

Welke documenten kunnen daarnaast nodig zijn?

De vijf bovenstaande onderdelen vormen een sterke basis, maar een verkoopdossier is niet altijd daarmee compleet. Heeft het pand een ondergrondse of bepaalde bovengrondse stookolietank, dan kunnen geldige keurings- of buitengebruikstellingsdocumenten vereist zijn. Bij een woning met recente werken kan ook een postinterventiedossier relevant zijn. Voor een appartement komen daar doorgaans documenten van de vereniging van eigenaars bij, zoals informatie over reservefondsen, geplande werken en lopende procedures.

Ook een waterkeuring, gaskeuring of conformiteitsdocument kan afhankelijk van de installatie, de uitgevoerde werken of de beoogde transactie noodzakelijk zijn. Verwar een technische keuring daarbij niet met een algemene verkoopverplichting. Niet elke installatie moet bij elke verkoop opnieuw worden gekeurd, maar een ontbrekend of verlopen bewijsstuk kan wel vragen oproepen bij koper, makelaar of notaris.

Begin vóór u uw woning op de markt brengt

De beste aanpak is om uw verkoopdossier samen te stellen voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt. Voor het EPC en asbestattest is dat extra belangrijk, omdat deze documenten al vroeg in het verkoopproces moeten worden getoond. Voor bodem- en stedenbouwkundige informatie is voldoende marge nodig wanneer er bijkomend onderzoek of overleg nodig blijkt.

Plan technische inspecties niet los van elkaar als u meerdere attesten nodig hebt. Een gecombineerde planning beperkt afspraken aan huis en maakt het eenvoudiger om alle documenten tijdig te verzamelen. Certi4All helpt eigenaars en vastgoedprofessionals hierbij met erkende inspecties en een duidelijke afstemming van de nodige keuringen.

Controleer tot slot altijd of het attest bij uw concrete pand past. Een geldig EPC voor een woning zegt niets over de elektrische installatie. Een asbestattest vervangt geen bodemattest. Juist omdat elk document een ander risico belicht, ontstaat zekerheid pas wanneer het dossier volledig én actueel is.

Verkoop met rust begint niet bij de handtekening, maar bij een dossier dat kopers meteen duidelijke antwoorden geeft. Laat daarom vroeg controleren welke attesten en gegevens voor uw pand gelden, zodat uw vastgoedtransactie correct kan verlopen zonder onnodige vertraging.